Samenvatting jaarverslag 2017

In deze samenvatting blikken we in het kort terug op het jaar 2017, het eerste volle kalenderjaar van de gefuseerde organisatie Reggewoon. Het verslagjaar stond in het teken van de fusie en alle bijbehorende werkzaamheden. Daarnaast is de koers die Reggewoon inzet de komende jaren uitgestippeld. Dit is gedaan samen met de huurdersvertegenwoordiging, diverse belanghebbenden en uiteraard met alle Reggewoon medewerkers. Deze koers is verwoord in ons ondernemingsplan Samen verder, dat we begin 2018 met trots naar buiten hebben gebracht.

Het jaar 2017: Samen verder

Onze koers
Om op een juiste wijze onze koers te bepalen, hebben we ook stil gestaan bij de missie en de visie van Reggewoon. In een tijdsbestek van een half jaar hebben we samen met diverse partijen bepaald wat belangrijk is en wordt. Dit alles is verwoord in het ondernemingsplan dat door de Raad van

Commissarissen (RvC) is goedgekeurd op 27 november 2017. De RvC is betrokken geweest bij de drie stakeholdersbijeenkomsten en in twee aparte sessies met de RvC is gesproken over de uit te stippelen koers.

Missie
Reggewoon is een toegelaten instelling en moet voldoen aan de kaders van de Woningwet. We zijn ons ervan bewust dat we gebruik maken van maatschappelijk geld en van de huuropbrengsten van onze huurders. We zijn er daarom juist voor diegene die zonder het systeem van de volkshuisvesting niet zelf in hun woonvraag kunnen voorzien. Natuurlijk moeten de woningen die we verhuren goed en betaalbaar zijn en aansluiten bij de behoefte van huurders en woningzoekenden.

Visie
Wij zijn van mening dat een corporatie een partij is die zich beweegt in het sociaal domein. Dit omdat een beperkt deel van onze huurders concrete hulpvragen heeft, maar ook omdat we als toegelaten instelling er zijn voor burgers met een beperkt inkomen waar soms die extra steun zeer welkom is.
Bij onze huurders zien we dat een deel moeite heeft om actief deel uit te maken van de maatschappij. We geloven dat iedereen een bijdrage kan en mag leveren en streven daarnaar.

Strategie
Als woningcorporatie in twee plattelandsgemeenten doen we er toe. Wij zijn in staat om partijen te verbinden en vanuit die samenwerking resultaten te behalen. Ons werkgebied mag dan wel duidelijk afgegrensd zijn door de gemeentegrenzen, maar ons alleen daarop richten leidt niet tot het optimale resultaat. We maken ook deel uit van een regio en zoeken dus daar ook de samenwerking op.

Klantperspectief als vertrekpunt
Woningen verhuren aan huurders die niet de volledige keuzevrijheid hebben en aangewezen zijn op ons vraagt een andere benadering. Niet voor maar met is dan ook ons uitgangspunt en daarom betrekken we huurders en woningzoekenden bij onze plannen. Om huurders en woningzoekenden te stimuleren om mee te doen en denken willen we zichtbaar en makkelijk benaderbaar zijn.
• In onze dienstverlening staat de klant centraal en maken we het verschil
• We ontwikkelen onze plannen samen met huurders en woningzoekenden
• We focussen ons op zelfstandig thuis wonen met aandacht voor maatwerk

Klaar voor de toekomst
Er bestaan diverse convenanten en afspraken die er toe moeten leiden dat we ons bezit duurzamer maken. Wij laten ons niet leiden door convenanten, maar hebben zelf al de drive om te zorgen voor een duurzaam bezit omdat we ons zorgen maken over het milieu. Duurzaamheid is voor ons breder dan alleen het verbeteren van energieprestaties. Ook het effectief inzetten van ons vermogen en streven naar het iedereen laten bijdragen aan de samenleving zijn speerpunten.
• Ons woningbezit is duurzaam
• We sturen op betaalbaarheid van de woning
• We stimuleren huurders onderdeel te zijn van de samenleving
• We richten ons op de kwaliteit van het wonen

Benieuwd naar een uitgebreide weergave van onze ambities en doelen? Graag verwijzen we u naar ons ondernemingsplan Samen verder Deze is in hard copy op te vragen via ons algemene telefoonnummer.

Werken vanuit onze kernwaarden

Onze kernwaarden

Reggewoon gaat het DOEN
We hebben een ambitieuze koers ingezet. Het blijft niet bij mooie plannen. We zetten woorden om in daden.

Reggewoon is altijd DICHTBIJ
We voelen ons verbonden met de regio en weten voor wie we het doen. We willen een bijdrage leveren aan het leven van onze huurders.

Reggewoon is DUURZAAM
We gaan verantwoordelijk om met mens en milieu.

Reggewoon doet het SAMEN
Resultaten behalen, kunnen we niet alleen. We werken daarin samen met huurders, woningzoekenden en diverse samenwerkingspartners.

Bij een terugblik is het goed om vanuit deze kernwaarden onze prestaties te bekijken.

Doen
Naast al het werk wat is verzet in het kader van de fusie hebben we niet stilgezeten. Diverse projecten zijn afgerond en opgestart. In het voorjaar is gestart met de bouw van 23 woningen in Haarle die 1 maart 2018 zijn opgeleverd aan de huurders.
In Nijverdal is fase 4 (87 woningen) van een groot renovatieproject in De Brake afgerond. Ook is er hard gewerkt om in 2018 te kunnen starten met de bouw van 24 NoM-woningen aan de Karel Doormanweg in. Na een impasse, die enkele jaren heeft geduurd, hebben we in 2017 een besluit genomen inzake de toekomst van 52 woningen aan de Kruissteenweg/1e Esweg in Wierden West.
De keuze is na zorgvuldig onderzoek gemaakt om hier te gaan voor sloop en nieuwbouw. Vanuit het doen zijn we ervan overtuigd dat dat de beste oplossing is in plaats van een halve oplossing. Dit met alle begrip voor de impact die dit heeft voor de bewoners.

Dichtbij
Onze huurders en ons werkgebied kennen is van groot belang om ons werk goed te kunnen uitvoeren. Dichtbij zijn dus. Eerlijkheid gebiedt ons te zeggen dat we in 2017 veel tijd en aandacht hebben moeten steken in de fusie en alle bijkomende zaken. Daardoor hebben we ons niet op de manier kunnen laten zien in wijken en buurten die we willen. In de klanttevredenheid zien we dit niet terug, want die is hoog. Klanten waarderen Reggewoon met een 7,8.
Wel hebben we de bereikbaarheid weten te verbeteren. Dit doordat we ruimere openingstijden hebben ingevoerd. Ook de ontwikkeling en uitrol van een huurdersportaal in het najaar van 2017 verbetert de bereikbaarheid voor huurders.
In 2018 verbeteren we onze zichtbaarheid en bereikbaarheid. Dit kan eenvoudig door meer de straat op te gaan, maar ook door andere vormen te gebruiken waarin we in gesprek gaan met huurders en buurtbewoners.

Duurzaam
Ook voor de fusie was duurzaamheid bij de rechtsvoorgangers een belangrijk speerpunt. Als Reggewoon zetten we dat voort en doen we er een schepje bovenop. Daarbij kijken we verder dan alleen energieprestaties en/of CO2 indexen. Duurzaamheid is een breed begrip en gaat bijvoorbeeld ook over hoe we ons zorgvuldig opgebouwde vermogen zo goed mogelijk kunnen aanwenden. Dat is de reden dat we in 2017 hebben gekozen om te versnellen in het verduurzamen van ons bezit waarbij we de huren voor de zittende huurders niet laten stijgen. Het voordeel wat behaald kan worden in lagere energielasten komt volledig ten goede aan de huurder.
In 2017 hebben we woningen verduurzaamd, maar we hebben dus vooral voorbereidingen getroffen om vanaf 2018 nog meer in te zetten op duurzaamheid. Het budget voor het doen van duurzaamheidsinvesteringen is vervijfvoudigd. Door onze verscherpte focus op duurzaamheid en de financiële ruimte die we daarvoor beschikbaar hebben, zijn we ervan overtuigd dat we in het volgende jaarverslag bij de terugblik op 2018 mooie resultaten kunnen tonen.

Samen
Reggewoon zet in op samenwerking. Met huurders, gemeenten, zorgpartijen, collega-corporaties en diverse andere partijen. Samen kom je verder! Ook in 2017 hebben we mooie resultaten behaald door samenwerking. Ons ondernemingsplan is er een mooi voorbeeld van. Ook de wijze waarop we diverse vraagstukken samen met de huurdersvertegenwoordiging opgepakt hebben. Goed om te zien dat onze huurdersvertegenwoordiging ook inzet op die samenwerking wat heeft geleid tot mooie resultaten. Bij het ontwikkelen van de nieuwbouwplannen aan de Karel Doormanweg in Nijverdal hebben terugkerende huurders een doorslaggevende stem gehad in de keuze voor het ontwerp. In 2018 starten we met de bouw van deze woningen.
De samenwerking met de gemeenten in ons werkgebied was en is goed. Periodiek is er bestuurlijk en ambtelijk overleg over verschillende onderwerpen. In 2017 zijn we gestart met het meer betrekken en meenemen van de gemeenteraden en ook van specifieke raadsfracties.
Aandachtspunt is dat we wel grenzen aanbrengen binnen de samenwerking. Onze samenwerkingspartners zien ons als partij met wie ze graag samenwerken in het sociaal domein. Zo maken we deel uit van wijk- en gebiedsteams. Een prima zaak, maar we moeten ons wel primair blijven richten op onze huurders en op zaken die gerelateerd zijn aan het wonen.

Uitdagingen

Bevolkingsprognose lange termijn
In 2017 is er een rapport van het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) verschenen met betrekking tot de prognose tot en met 2030.
Op basis van deze cijfers zullen we in ons werkgebied onze voorraad niet laten afnemen. Een afname van het aantal meerpersoonshuishoudens en een toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens wordt in die periode verwacht. Dit heeft gevolgen voor onze voorraad waar we reeds in ons SVB rekening mee hebben gehouden.
Over de verwachting na 2030 is nog geen duidelijk beeld. Op basis van de opbouw in leeftijdscategorieën en een relatief laag geboortecijfer in onze gemeenten is een krimp denkbaar. We houden hier in onze vastgoedstrategie rekening mee. Een herijking van ons SVB werken we in 2018 uit. De komende jaren zien we genoeg uitdagingen.

Doorstroming bevorderen
Ondanks het afnemen van de gemiddelde huishoudensomvang, waardoor we nu al een overschot in het aantal eengezinswoningen zouden verwachten, zien we dat in de praktijk niet. Sterker nog we ervaren zeker in de gemeente Hellendoorn een gespannen markt met betrekking tot de eengezinswoningen. Door allerlei oorzaken verhuizen er minder mensen en daalt de mutatiegraad. En is het aantal beschikbare eengezinswoningen beperkt. Daarbij neemt het aantal urgenties en de te huisvesten statushouders waar we een eengezinswoning voor nodig hebben toe. In 2018 voeren we maatregelen in die de vrijwillige doorstroom moeten stimuleren.

Effecten van het extramuraliseren van de zorg
Extramuraliseren van de zorg heeft tot gevolg dat mensen langer in een reguliere woning blijven wonen, ondanks een toenemende zorgvraag. We zetten daarom in op levensloopgeschikte woningen die langer thuisblijven wonen mogelijk maken. De consequenties van het langer thuis wonen worden wel meer en meer zichtbaar. Zeker waar het gaat om bewoners met psychisch/sociale problematiek. Samen met onze gemeenten en zorgpartijen zullen we ervoor moeten zorgen dat bewoners in een zo normaal mogelijke omgeving kunnen wonen waarbij de veiligheid niet in het geding mag zijn.

Jongeren en starters
In ons werkgebied ontvangen we signalen dat er te weinig woningen beschikbaar zijn voor starters en/of jongeren. Op basis van het aantal ingeschreven en actief zoekende jongeren herkennen we dat niet. In 2018 wordt er een onderzoek uitgevoerd om de daadwerkelijke vraag op tafel te krijgen. Als we bevestigd zien dat er daadwerkelijk behoefte is, gaan we op korte termijn aanbod ontwikkelen.
Daarnaast zullen we naar ons huurbeleid moeten kijken hoe we wel doorstroom in deze doelgroep dan kunnen organiseren. De reden dat we als Reggewoon het belangrijk vinden om te voorzien in deze behoefte heeft te maken met de vitaliteit van onze kernen. Om dat te borgen moeten we jongeren behouden, zodat ze niet weg trekken naar andere regio’s of steden.

Samen verder
We kunnen terugkijken op een goed jaar. De beoogde voordelen uit de fusie worden behaald. We zijn er nog niet en zien genoeg uitdagingen. In 2017 hebben we de basis gelegd om weer verder te gaan.
We gaan door op de stevige basis die de rechtsvoorgangers hebben gelegd, maar wel met aangescherpte doelen en een nieuw elan. Reggewoon staat er goed voor en heeft een prachtige toekomst in het verschiet. Dat we dat nu al kunnen zeggen is bijzonder en maakt ons trots. Trots op iedereen die dit mogelijk heeft gemaakt omdat we naast het bouwen aan de basis ook gewoon goed werk hebben geleverd.
Onze toekomst gaat niet om Reggewoon, maar om wat we willen doen voor huurders en burgers in
de gemeenten Wierden en Hellendoorn. De reden van ons bestaan is dat we betaalbare, passende
en goede huisvesting aanbieden aan mensen die aangewezen zijn op de sociale huursector.

John Olde Olthof
Directeur-bestuurder